II مسؤولية محرر العقد بادارة الملكية العقارية وحدودها: ينبحث في هذا المجال في واجبات محرر العقد (ا) و مسؤوليته (ب) و اثار مسؤوليته (ج) واجبات محرر العقد من اهم واجبات المحرر هي الحياد فهو مطالب لمعاملة طرفي العقد بنفس الطريقة و لا تحمي او تحاول ان تحمي مصلحة احدهما على حساب الاخر و من ذلك ان تكون بنود العقد واضحة و لذلك كانت تجربة العقد النموذجي للادارة تجربة ناجحة في وضوح معايير اللفظ صراحة و دلالة فالمجال للتاويل او الغموض. واعتبار الاهمية وظيفة التحرير و مايكتسي ذلك من اطلاع على المعطيات الشخصية فان واجب المحافظة علي السر المهني هو واجب اكيد فهو مؤتمن علي الاسرار و المعلومات (الفصل 2 من الامر عدد 2084 لسنة 1992 ) و من واجبات المحرر تسجيل العقد على نفقة المعاقد او انذاره بالتسجيل و بعد دراسة مطلب التحرير طبقا للاحكام الجارية بها العمل واجب يحتم على المحرر التأكد من جميع الوثائق و خاصة تكريس مبدا الشرعية و التسلسل و سعيه الجاد الى ضمان حسن مسك السجل العقاري . و عند تحرير العقد يقع تصمينة بدفتر التحرير المخصص له . التشريعية و الترتيبية التي تهدف الى تنظيم و تحسين إجراءات تحرير العقود و الترسيم بالسجل العقاري و المسائل المتصلة بذلك . و نظرا لأهمية الدور الذي يتمتع به محرري العقود فان مسؤوليتهم كبيرة رغم الحوافز و الحصانة و التشيعات التي يلقاه فان مسؤولته اتجاه اطراف العقد و تجاه الدولة هامة نظرا لأهمية دور العقد و أهميته في الحياة الاقتصادية و الاجتماعية . ب) قيام مسؤولة محرر العقد و تتطرق في هذا الجانب الي مسؤولية تجاه اطراف العقد و تجاه الغير مسؤولية المحرر مسؤولية عقدية تجاه اطراف العقد : لئن اتفق الفقهاء علي اعتبار مسؤولية المحرر ما انتصب كا محرر للعقود هي مسؤولية عقدية تجاه اطراف العقد فان اختلافهم كان واضحا في تحديد الطبيعة القانونية للعقد الرابط بين المحرر و الأطراف فالقول بان ما يربط المحرر العقود العقود بالاطراف عقد وكالة لا يستقيم في نظرنا ذلك ان الفصل 1104 من م.ا.ع عرف عقد الوكالة بانه « عقد يكلف به شخص شخصا اخر باجراء عمل جائز في حق المنوب ..... » و بالتالي يتضح ان عقد الوكالة يخول للمحرر ان يتصرف في حق موكله أي ان يمثله عند تحرير العقود و عملية تحرير العقود لا يمكن ان تندرج في نطاق عقد الوكالة فالمحررله استقلالية تامة فعلي الرغم من الصبغة العقدية لمثل هذه الاعمال يحافظ المحرر عند اسدائها علي استقلاله التام عن الأطراف المنتفعين بها اذ تنتهي صفة الوكيل و تحل محله صفة المستشار . من ناحية اخرى ذهب بعض الفقهاء الى اعتبار العقد الرابط بين المحرر و الطرف بصفة عامة هو عقد الاجارة على الخدمة فهذه النظرة تقوم على أساس ان لكل شخص قدم عملا الحق في الاجر. لكن هل يمكن ان يقتصر دور المحرر علي تقديم خدمة و تقاضي اجرة ؟ قطعا لا . فالمحرر المومي لا يتقاضي اجرة مباشرة عند اسداء خدمة فحرية المحرر و استقلاليته ينفيان عنه صفة الاجير الي جانب التزامه بمبادئ المهنة و ضوابطها اللذين يمثلان حاجزا للمحرر حتى لا يجعل مصلحة الطرفين فوق كل اعتبار . لقد اتفق اغلبية الفقهاء على اعتبار العقد الرابط بين المحرر و الطرف هو عقدا خاصا . فالمحرر بحكم طبيعة مهنته و خاصة اذا ما انتصب كمحرر للعقود لا يمكن ان يكون اجيرا للأطراف كما لا يمكن ان يكون وكيلا عنهم . فالراي الغالب من الفقهاء يري ان العلاقة بين المحرر و الأطراف تدخل في اطار العقود الغير مسماة ان الاختلاف الفقهاء في تحديد الطبيعة القانونية للعقد الذي يربط المحرر بحريفه يفرض علينا التطرق لتحليل طبيعة الالتزام العقدي المحمول على المحرر. ينفسم الالتزام العقدي الي نوعين من الالتزامات: الالتزام يبذل عناية و الالتزام بتحقيق نتيجة. اما الالتزام ببذل عناية فهو الالتزام الذي يتعهد بموجبه طرف ببذل جهد سعيا للوصول الى غرض معين و يستوي في ذلك ان يتحقق الغرض او ان لا يتحقق فالمهم فيه اذا ليس تحقيق نتيجة انما بذل مقدارمعين من العناية فاذا بذل المعني بالامر الجهد المطلوب منه يكون قد نفذ التزامه و على من يدعي عدم الوفاء ان يثبت قلة العناية و التقصير او الإهمال من جانب الطرف المقابل في بذله للجهد المطلوب منه بموجب العقد . لقد ذهب الفقهاء الي اعتبار قيام المحرر بالإجراءات اللازمة لترسيم العقد كما نص على ذلك الفصل 377 من م.ح.ع تدخل تحت طائلة الالتزام ببذل عناية و لا تحقيق نتيجة فالمحامي المحرر مطالب ببذل جهد لترسيم العقد الدي يحرره و لا ان يرسمه فعلا و سندهم في ذلك ان الفصل 377 من م.ح.ع استعمل عبارات» و يجب عليه (أي على المحرر ) ان يقوم بالإجراءات اللازمة للترسيم» و لم يستعمل عبارات من نوع « و يجب عليه ان يحصل على الترسيم » ولا بد من الاشارة كذلك ان القيام بالإجراءات اللازمة للترسيم لا يتحمله المحرر وحده بل تتحمله معه الأطراف فيما يتعلق خاصة بتسجيل العقد المحرر و دفع المعاليم المستوجبة عنه او تقديم الوثائق اللازمة للترسيم . اما الالتزام بنتيجة او تحقيق غاية فهو الالتزام الذي لا يكون تنفيذه الا بتحقيق غاية معينة هي محل الالتزام المحرر بوصفه محررا للعقود يكون بتحقيق نتيجة كلما تعلق الامر باحترام الشكليات الواجبة قانونا لصحة العقد . فهناك تنصيصات وجوبية مفروضة على المحرر و مطالب بذكرها صلب العقد الذي يحرره كالتنصيص على هوية المحرر و على عنوانه و على رقم بطاقة تعريفه الوطنية و على أنه اطلع على رسم الملكية و أنه أشعر الأطراف كاملة و على عدد الرسم العقار موضوع العقد و مسامحته و عدد القطعة موضوع العملية العقارية إلى غير ذلك من التنصيصات الوجوبية التي ذكرناها في الجزء الأول . و لعل من ابرز العقود الذي يكون فيها المحرر ملزما بتحقيق نتيجة هي العقود المتعلقة بالعقارات المسجلة . فلو عدنا لما جاء بالفصل 377 ثالثا من م.ح.ع للاحظنا ان محرر العقد اصبح عرضة للقيام عليه من طرف حريفه في اطار المسؤولية المدنية التعاقدية اذا لم يتوصل الي ترسيم محرراته بالرسم العقاري لذا اوجب المشرع على المحرر العمومي بضرورة القيام باجراءات الترسيم حسب الفصل 377 من م ح نظرا لما يتمتع به من قدرة على معرفة ادق التفاصيل و خصوصيات الرسم العقاري فيمكن تكييف التزام المحرر العمومي في هذا المجال بالتزام بتحقيق نتيجة لا التزام ببذا عناية و له صلاحيات التعريف بالامضاء بتفويض من حافظ الملكية العقارية ذلك ان العقد يثبت تاريخه بمجرد التعريف بالامضاء امام المحرر العمومي دون حاجة الى البلدية . مسؤولية المحرر مسؤولية تقصيرية تجاه الغير لئن كانت المسؤولية العقدية تقوم على الإخلال بالتزام عقدي فإن المسؤولية التقصيرية تقوم على الإخلال بالزام قانوني واحد وهو الإلتزام بعدم الإضرار بالغير. وتتجسد المسؤولية التقصيرية للمحرر أساسا عندما ينتصب كمحرر للعقود . فقد يحرر عقدا تضرر من خلاله اطراف غير مشمولة بهذا العقد و تعتبر غيرا فالغير هنا هو كل طرف اجنبي او غير مشمول بالعقد . و ينص الفصل 377 م.ح.ع « و لكل شخص تضررت حقوقه من مخالفة الاحكام الواردة بالفقرة السابقة الحق في القيام علي محرر العقد بدعوي في غرم الضرر » فلو عدنا لما جاء بالفصلين المذكورين لوجدنا المشرع يعطي بصريح العبارة العبارة الحق للغير في القيام علي المحرر للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحفه من جراء العقد الذي تم تحريره . و لعل ما يؤكد هذه الفكرة الصيغة التي جاء بها هذا الفصل الذي اوجب على محرر العقد ان يذكر كتابة هويته كاملة و يمضي اسفل العقد و هو اجراء بهدف من خلاله المشرع الى اشعار محرر العقد انه طرف في الكتب و انه مسؤول عن عمله و خاصة تسهيل المهمة على الطرف المتضرر من العقد حتى يتمكن من القيام علي المحامي لمطالبته بجبر الضرر. الى جانب مسؤوليتي المحرر العقدية و التقصيرية تقوم في حقه مسؤولية مهنية كلما خالف واجب المحافظة على السر المهني. 3 – مسؤولية المحرر مسؤولية مهنية : تحصل للمحرر عند قيامه بمهامه معلومات هامة و مختلفة تتعلق بالحياة الخاصة او المهنية و بالحقوق العينية و غيرها للأطراف ويعتبر المحررفي هذه الحالة مؤتمنا على هذه المعلومات و الاسرار وشعورا بأهمية هذا الموضوع حمل الأمر 2084 لسنة 1992 المحررين واجب الحفاظ على السر المهني إذ جاء بالفصل 02 من الأمر المذكور ما يلي "يلتزم محررو العقود بإدارة الملكية العقارية بالحفاظ على السر المهني في كل ما يتعلق بالوقائع و المعلومات التي تصل إلى علمهم أثناء ممارسة وظيفتهم أو بمناسبة مباشرتهم لها و يحجر عليهم القيام بأي عمل و لو بصفة إسشارية لفائدة أي شخص خارج نطاق مهمتهم بإدارة الملكية العقارية بعد أن تطرقنا إلى طبيعة مسؤولية المحرر بأنواعها الثلاث لابد من التطرق في محور ثان إلى شروط قيام هذه المسؤولية. ب) آثار مسؤولية المحرر إن الخسارة حسب الفصل 278 من مجلة لإلتزامات و العقود هي عبارة عما نقص من مال الدائن و كما فاته من جراء عدم الوفاء... فالخسارة هي ضرر ناتج عن نقص في المال و الفائدة و من حصلت ثابتة فإنها تكون موجبة لجبر الضرر و عبء اثباتها على من ادعى و في هذا الإطار يمكن أن ترفع الدعوى ضد المحرر أن كان الخطأ فاحشا أو ضد المحرر أن كان الخطأ فاحشا أو ضد دعوى التعريض هي أساس المطالبة لا يمكن تصور التعويض الذي يتحصل عليه المتضرر من الخطأ المحرر كمحرر للعقد إلا قضائيا و معنى هذا أن التعويض يخضع لإجتهاد القاضي و هو يخضع لسلتطه التقديرية المطلقة بشرط التعليل طبعا و الأصل أن يكون التعويض كاملا بمعنى أن تكون قيمة التعويض بحقيقة الضرر يقضي بالتعويض أن يلجأ لتكليف أحد الخبراء. يمكن للقاضي أن يستعين بأحد الخبراء لتقدير التعويض الذي قد يمنحه للمتضرر من جراء تفويت المحرر على المتضرر فرصة ملكية هذا الأخير للعقار لكن لا بد من التأكيد على نتيجة الإختبار لا تلزم القاضي من حيث المبدأ فهو يبقى سيد الموقف. و كما سبق و ذكرنا فإن تقدير التعويض موكول لإجتهاد القاضي. من هما إعتمد القضات عدة معايير أهمها معيار الخطأ و قد سعى فقه القضاء الفرنسي بين الخطأ الفادح و الخطأ البسيط أمام تشعب عمل المحرر و تعقيده فهو يقوم بعمل إنساني لذا للمحرر و تعقيده فهو يقوم بعمل إنساني لذا للمحرر الإستعانة بمأباحه المشرع و هو الفصل 391 من م ح ع الإصلاح الخطأ الناجم عنه حيث إقتضت الفقرة الثانية و لحافظ الملكية العقارية أن يتولى من تلقاء نفسه إصلاح المحررة من طرفه أو من طرف أعوان إدارة الملكية العقارية المكلفين بذلك. يمكن أن يكون الإصلاح قبل التحرير أو بعده أو بعد الترسيم في كل الحالات. وهذا ما يميز أهمية تحوير العقد بإدارة الملكية العقارية زيادة إلى رمزية المعاليم تحرير العقد. فالعقد النموذجي الذي تحرره الإدارة ضمانا لإستقرار المعاملات و سرعة في الإنجاز و الترسيم بالسجل العقاري فهذا العقد يولد في كنف المحاباة و الضامانات لأنه نواة أولى في إزدهار الإقتصاد و نمو نسق الإستثمار في البلاد.
